賃貸物件の資産整理

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賃貸物件の
オーナーチェンジについて

現在管理している不動産を整理し、オーナーチェンジを検討している方はいらっしゃいませんか？オーナーチェンジを行う際は、入居者がいる場合に通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。

姫路市の有限会社ハーモニーハウスでは、不動産売却・買取だけでなく、マンション・アパート管理も行っております。オーナーチェンジのご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

オーナーチェンジ
による売却とは

オーナーチェンジによる売却とは

オーナーチェンジとは、住民が住んでいる不動産を売買すること、もしくはその物件そのもののことをいいます。空室になっている物件を売却することは、オーナーチェンジとは呼ばず通常の不動産売却の扱いです。

オーナーチェンジの場合、買主様は物件の購入後に借主から家賃を受け取る権利を得られ、合わせて売主様が住民に対して負っていた敷金の返還義務や建物を修繕する責任なども引き継ぎます。オーナーチェンジをするタイミングで住民に告知は行わず、売却後に事後報告するのが一般的です。

オーナーチェンジを行う際の注意点

オーナーチェンジでは、ファミリータイプの物件や利回りが低い物件などは、居住用物件よりも売却時の価格が低くなる可能性があります。購入を検討する買い手のほとんどは不動産投資家であることや、賃料を相場よりも安く設定している場合は賃料の増額が難しいことなどが理由です。

また、入居中の住民を退去させるのは法的に難しく、購入時に入居中の室内を内見できないことも、居住用に転用しにくいことも理由に挙げられます。マンション売却後に入居者が退去した場合は、買主様とトラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。

オーナーチェンジ
物件を売却する流れ

1.不動産会社へ査定を依頼する

不動産査定は、比較する取引事例の抽出方法や査定方法が不動産会社によって異なるため、査定価格に幅があります。そのため、一社だけに依頼するのではなく、複数の不動産に査定依頼をするのがおすすめです。
2.媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社が見つかれば、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の中から合ったものを選び媒介契約を結びます。それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、不動産会社と相談しながら契約方法を決めましょう。
3.売却活動をはじめる

媒介契約を結んだら、インターネット媒体や新聞、近隣へのポスティングなどを行い、買主様を募る売却活動をはじめます。購入検討者が現れれば、求めに応じて管理形態や修繕履歴、室内の写真など詳細な情報を提示しましょう。
4.不動産売買契約を結ぶ

購入検討者との交渉が終了し双方が売買の条件に同意できたら、不動産会社などが仲介して売買契約を交わします。契約書を交わした後は無条件に契約を破棄できなくなるので、契約書の内容をしっかりと確認しておきましょう。
5.物件を引き渡す

物件の所有者を買主様に移転するため、所有権移転登記を行います。司法書士などの専門家に委任することが多く、売主様は必要な書類を準備しておきましょう。また、物件の引き渡し時に買主様より物件代金の支払いが行われます。
6.賃貸借契約を引き継ぐ

賃貸物件の所有者が変更され所有者移転登記を行っていれば、自動的に賃貸借契約が受け継がれます。
関西方式では次の買主様へ敷金や保証金の引き継ぎは行わず、自らの資金で返還します。
7.オーナーの変更通知をする

物件の所有者が変わると、管理会社が新しくなったり家賃の振込先が変わったりするため、入居者へ忘れずに通知します。連名で通知する場合は、売主様の名前も記載されるため、どのような内容なのか確認しておくと安心です。

収益物件の主な査定方法

収益還元法

一般的にアパートやマンションなどの賃貸物件を査定するときに利用され、収益物件が将来的にいくらほどの収益を出すのかという収益力より不動産価格を算出する方法です。物件の収益力が高いほど査定価格は高くなり、収益力が低い物件ほど査定価格が低くなる傾向にあります。

取引事例比較法

多くの取引事例を集めて類似物件が実際に取引された価格に対して、事情補正や時点修正を行い、地域的な要因や個別的な要因を比較・考慮して収益物件の価格を決定する方法です。それぞれの比率は収益物件の状況を個別に判断します。実際に物件を見ずにおおよその相場価格が分かるため、このような査定方法を「机上査定」といいます。

原価法

価格算定時点における物件の再調達原価を算出し、その再調達原価に減価修正をして収益物件の価格を求める方法です。原価法で求められた査定価格は「積算価格」とも呼ばれ、主に土地ではなく建物に対して利用されます。

当社で取り扱いのある賃貸物件

倉庫

一般的に中古の倉庫は需要が低い傾向にあり、通常の不動産売却よりも売却が難航する可能性があります。しかし、倉庫だけでなく土地も所有しているのであれば、倉庫を解体して土地として売却すると、土地活用を検討している方へ売却の成約率がグッと高まります。当社では解体業者とのつながりもあるため、使わない倉庫のスムーズな売却が可能です。

工場

工場の売却は、持ち家やマンションにはない工場特有の売却方法が求められます。もっとも一般的な方法は不動産会社の仲介による売却で、他にはリースバック前提の売却、買取専門会社に売却、買取保証付きの売却などがあります。事業の見直しなどで工場の売却を検討する場合は、適した方法で売却するようにしましょう。

店舗

店舗を手放す場合は、同業者がコストを抑えて開店できるよう、店舗をそのままの状態（居抜き）で売却することが一般的です。売主様も解体費用の負担が減るため、売却収益を多く得られ、造作譲渡料（居抜き物件に残る内装や設備のために買主様が支払う費用）による収益を得られるなど、売主様にとってもメリットの多い売却方法です。